Kodulaenuga seotud probleemide lahendamine: mida teha, kui Sa ei suuda hüpoteeki maksta?

Kui Sul esineb raskusi hüpoteeklaenu või eluasemelaenu tasumisega või oled juba oma maksetega viivituses, siis kuidas oleks parem talitada, et vältida oma kodu kaotamist. Käesolev artikkel käsitleb erinevaid võimalikke lahendusi eluasemelaenu- ja hüpoteeklaenulepingu laenumaksete makseraskuste puhuks, kuid ei ole mõeldud ega asenda personaalset juriidilist ega finantsnõustamist.

Finantsinspektsiooni peetava tarbijaveebilehe minuraha.ee laenusaaja maksevõime hindamise soovituse kohaselt ei tohiks igakuiselt tagasimakstav laenude summa kokku ületada 50% pere igakuistest sissetulekutest.

Pöördu kogenud finantskonsultandi poole

Kui oled jäänud eluasemelaenu tagasimaksetega hiljaks, peaksid enne rutakate otsuste tegemist esmalt kaaluma asjakohase finantsnõu küsimist, eelistatavalt mõnelt sõltumatult finantsnõustajalt, parema puudumisel oma hüpoteeklaenuandjalt, st oma kodupangast. Laenulõksu sattumise ohu kohta võid lugeda veidi lähemalt siit.

Tee kindlaks, mida Sa saad endale lubada

Kui Sul juba on hüpoteeklaenu võlgnevus, peaksid oma laenuandjaga läbi rääkima, kuidas Sa saad selle kustutada ja edaspidiseid hüpoteegimakseid endale lubada. Kuid enne laenuandjale probleemidest teatamist, oleks hea välja raalida, kui palju Sa saad oma hüpoteegi eest maksta. Selle jaoks võta arvesse kõikide oma olemasolevate laenukohustuste, aga ka kõigi muude perioodiliste kulutuste kuumakseid, nagu näiteks elamiskulud.

Selleks, et mugavamalt välja arvutada, kui suured Sul igakuised sissetulekud ja väljaminekul on, võid kasutada ka mõnd eelarve koostamise tööriista – kuueelarve kalkulaatorit.

Räägi oma laenuandjaga

Võta ühendust laenuandjaga, et arutada põhjalikumalt laenulepingu tingimusi, tagasimaksegraafikut ja võimalikke lahendusi, mida pank on valmis Sulle pakkuma. Laenuandjad tavaliselt hakkavad Sulle makseviivituse korral saatma meeldetuletusteateid alates esimestest võlgnevuse päevadest pärast makse tegemata jätmist, kuid ära viivita aega, et oma makseraskustest teada anda. Iga konkreetse laenulepingu rikkumise käsitlemine sõltub laenuandja kehtestatud tüüptingimustest ja Sinuga eraldi kokku lepitud eritingimuste kokkulepetest.

Kui Sinu majanduslik olukord on oluliselt halvenenud

Sinu laenuandja peaks mõistma, kui Sinu leibkonna sissetulek on langenud selliste sündmuste tõttu nagu:

• töökaotus, kui Sinu töökoht näiteks koondati
• pereliikme haigus või õnnetus
• lähedase kaotus
• ootamatu suurem väljaminek

Oluliselt halvenenud majanduslik seis mõjutab Sinu võimekust oma laenukohustuste teenindamiseks vaatamata laenu sihtostarbele, kuid osadel laenuandjatel võib olla ka eraldi spetsialistide tugimeeskonnad, kes võivad aidata laenuandja pakutavaid võimalusi paremini selgitada.

Kui Sa tagad oma varaga kellegi teise võetud laenu

Kui Sa oled andnud oma kinnisvara või muu vara tagatiseks kellelegi teise laenule ja tal esineb makseraskusi, peaksid kindlasti küsima nõu kogenud võlanõustajalt. Uuri lähemalt Eesti Võlanõustajate Ühenduse kodulehelt. Ära unusta kaasa võtta kõik paberid oma hüpoteegi ja muude võlgade kohta, millega soovid abi. Kui soovid oma eelarve ise välja töötada, kasuta eelarve koostamise tööriista.

Et Su rahalised kohustused ülejõukäivaks ei osutuks, peaksid arvestama ka kellegi teise inimese laenu tagatiseks antud varale kehtivate nõuetega. Võib juhtuda, et Sa oled sunnitud niiviisi hakkama kellelgi teise võetud laene ise maksma, et vältida Sinu vara sundmüüki.

Mida Sinu laenuandja pakkuda saab

Laenuandjad peavad kohtlema Sind õiglaselt ja kaaluma kõiki Sinu esitatud taotlusi laenulepingu tingimuste muutmiseks. Sõltuvalt Sinu asjaoludest võib laenuandja võimaldada Sulle alljärgnevat:

• võtta maksepuhkust – saad taotleda laenumaksete maksmisele pausi (reeglina kuni pooleks aastaks).
• vähendada lühiajaliselt laenu kuumakset – saad taotleda tulevaste laenumaksete vähendamist laenu tagasimakse perioodi pikendamise arvel.
• lükata edasi laenu tagastamise lõpptähtpäeva – see tähendab, et laenuandja võib nõustuda pikendama Sinu laenulepingu järgset laenu tagasi maksmise täheaega
• vähendada oma intressimakseid – kui Sul on seni olnud eeskujulik maksekäitumine, võib Sul õnnestuda kaubelda laenuandjalt välja madalama intressimäära, mis vähendab tulevikus Sinu laenumakseid.
• maksta ainult intress – see tähendab laenu põhiosa maksete laenupuhkust, mil Sul tuleb laenuandjale ajutiselt maksta ainult igakuiseid intressimakseid. Selle aja võrra pikeneb aga ka laenuperiood.
• fikseerida laenu intressimäära – Sul võib-olla võimalik oma laenumakseid vähendada, kui Sul õnnestub oma laenu ujuv ja EURIBORist sõltuv intressimäär fikseerida mõistlikel tingimustel, mistõttu võivad igakuised laenumaksed väheneda. Seda ei ole mõtet küll ette võtta olukorras, kus lähitulevikus on oodata EURIBORi langust. Sellisel juhul oleks laenu intressimäära fikseerimine hoopis ebasoodne.
• Vahetada laenuandjat ehk refinantseerida laen – alati on ka olemas võimalus oma praegune laenuandja uue ja mõistlikuma vastu välja vahetada, seda nimetatakse laenu refinantseerimiseks. Täpsemalt tähendab see seda, et keegi uus laenuandja annab Sulle raha selleks, et Sinu olemasolev laen varasemale laenuandjale ära maksta. Sinu vana laenuleping lõpetatakse ja Sulle jääb alles vaid uus laen. Muidugi on võimalik laenu refinantseerida vaid juhul, kui leiad laenuandja, kes on valmis Sinu vana laenu refinantseerima. Lisaks on mõtet seda teha vaid juhul, kui saad uuele laenulepingule enda jaoks soodsamad laenutingimused, eelkõige madalam intressimäär, krediidi kulukuse määr jne.
  NB! Kui võrdled erinevate laenupakkumiste “hinda” ehk, kui palju Sa nende eest peale pead maksma, siis esimeses järjekorras võrdle mitte lihtsalt intressimäärasid, vaid nende laenude krediidi kulukuse määra (KKM-i). Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti kodulehel on toodud KKMi mõiste seletus: krediidi kulukuse määr näitab laenu kogukulu aastas. Seda kulu näidatakse protsendina ja mida väiksem protsent, seda odavam on laen. Siit leiad Finantsinspektsiooni peetava tarbijaveebilehe minuraha.ee tarbijakrediidi kulukuse määra kalkulaatori.

Laenuvõtmisega võivad kaasneda erinevad kulud, mis võivad sõltuvalt laenupakkujast ja laenusummast ulatuda sadadesse eurodesse. Üldjuhul tuleb iga laenulepingu sõlmimisel kanda lepingu sõlmimise tasu (mis võetakse maha kas pangakontolt või laenusummast). Hüpoteegiga tagatud laenulepingutega kaasnevad peale selle laenajale aga veelgi täiendavad kohustused (tagatisvara hindamine ehk hindamisakti tellimine, hüpoteegi seadmine, tagatisvara kindlustamine jne) ning kanda nendega seotud kulud (nt notaritasu, riigilõiv, kindlustus) need nõuavad ka refinantseerimisel ehk laenuandja vahetamisel täiendavaid väljaminekuid, sh hüpoteegi seadmise või ümber vormistamisega seotud notarikulude ja riigilõivu ning muude tehingukulude katmist.

Finantsinspektsioon aga juhib tähelepanu asjaolule, et kui laenu tagatisvara kindlustamine võib olla kohustuslik, siis kõik muud kindlustuslepingud, mida laenuandja Sulle peale selle veel juurde võib pakkuda, on rangelt vabatahtlikud. Sinna alla kuulub ka elukindlustuslepingu või laenukindlustuslepingu sõlmimine.

Kuigi laenupakkuja vahetamise ehk refinantseerimisega võid säästa sõltuvalt laenusummast ja -tingimustest sadu kuni tuhandeid eurosid aastas, siis enne rutakaid otsuseid tasuks väga põhjalikult erinevaid ohte ja võimalusi vaagida. Näiteks 22. oktoobril 2024 lõpetas Finantsinspektsioon AB Kreditex ASi suhtes algatatud väärteomenetluse seoses aegumisega, vaatamata sellele, et inspektsioon oli tuvastanud Kreditexis “pettusliku juhtimismudeli”.

ERRi “Insight” andmetel andis AB Kreditex aastatel 2013-2016 hüpoteeklaene inimestele, kel olid ilmselged finantsprobleemid. Selle tagajärjel jäid mitmed AB Kreditexi kliendid oma kinnisvarast ilma, ent võlgadest ei vabanenudki.

Lahendused makseraskuste korral

Kui Sul on raskusi Swedbanki laenu tagasimaksmisega, siis Swedbankiga ühendust võttes oleks hea teada, milliseid lahendusi pank Sulle pakkuda saab. Need on näiteks:

• Laenu põhiosamaksete puhkus
• Täielik laenupuhkus
• Laenulepingu tähtaja pikendamine
• Lisalaen laenuvõlgnevuste tasumiseks
• Lisalaen laenude refinantseerimiseks

Swedbanki hüpoteeklaenude kohta leiate teavet siit.

Kuigi teiste pankade kodulehelt otseselt sarnast juhist makseraskustega toimetulekuks ei leia, siis üldjuhul nad saavad pakkuda samasuguseid võimalusi makseraskuste ületamiseks.

Lisateavet SEB Panga hüpoteeklaenude kohta leiate siit ja LHV Panga kohta siit ning COOP Panga kohta siit.

Luminori kodulaenu toetus

Luminoril on oma laenutingimustes välja toodud, et kui soovid laenulepingut muuta, saad muuta olemasolevat laenu tagasimaksegraafikut, muutes tagasimakseperioodi, tagasimaksekuupäeva ja tagasimakseviisi (annuiteet või võrdsete põhiosamaksetega). Laenulepingu muutmine on panga hinnakirja järgi tasuline.

Lisateavet Luminori hüpoteeklaenude kohta leiate siit.

Kuidas teha laenuandjale pakkumist

Kui Sa oled laenuandjalt oma võimaluste kohta nõu saanud ja oma eelarve välja töötanud, peaksid kirjutama oma laenuandjale pakkumiskirja. Pakkumine peaks sisaldama teavet:

• miks Sul on raskused laenumaksete tasumisega tekkinud
• kui palju Sul on võimalik igal kuul maksta
• kuidas Sinu pakkumine kataks nii juba tekkinud võlgnevused aga ka tulevased laenumaksed – kui laenuandja pole veel paindlikumat maksevõimalust pakkunud
• Sinu leibkonna igakuiste tulude ja kulude eelarve kohta

Kui laenuandja Sinu pakkumist vastu ei võta

Mida teha, kui Sa ei suuda laenuandjaga kokkuleppele jõuda ja Sul on oht oma kodu kaotada? Kui laenuandja Sinu pakkumist vastu ei võta, peaksid kaaluma erinevaid alternatiive ja nende mõju, kuid jätkama maksmist nii suurel määral kui vähegi võimalik.

Kui Sa ei ole rahul, kuidas laenuandja on Sinu esitatud taotlusi menetlenud, võid selle kohta laenuandjale kaebuse esitada. Kui Sa esitad ametliku kaebuse, peab laenuandja vastama Sinu kaebusele kõige hiljem 15 kalendripäeva jooksul.

Juhul, kui laenuandja ei lahenda Sinu kaebust vastuvõetaval viisil, on Sul õigus pöörduda vaidluse lahendamiseks Tarbijakaitse- ja Tehnilise Järelevalve Ameti juures tegutseva tarbijakaebuste komisjoni poole või ka kohtusse. Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet teostab tarbijakaitseseaduse alusel järelevalvet Eestis pakutavate kaupade ja teenuste üle. Tarbijakaitseamet aitab tarbijatel kaitsta oma seadusest tulenevaid õigusi.

Kui laenuandja algatab sundtäitmise

Peaaegu kunagi pole liiga hilja proovida oma laenuandjaga kokkuleppele jõuda, isegi kui ta on juba sõltuvalt laenulepingu tingimustest alustanud sundtäitmist või kohtumenetlust Kui Sind ähvardab sundtäitmine, vajad kindlasti oma õiguste kaitseks juriidilist abi. On oluline laenuandjaga lepingu täitmise kohustuse üle läbi rääkides silmas pidada, et kui te ei suuda kokkuleppele jõuda, siis halvimal juhul võid Sa oma kodu kaotada.

Kontrolli, kas Sul on kindlustus

Kui oled ootamatult kaotanud töö või sissetuleku, siis veendu, kas Sul on sõlmitud laenumakse kindlustusleping (laenukindlustus või laenumaksekindlustus, mida mõnel pool nimetatakse ka laenukaitse kindlustuseks). Võimalik, et Sa oled laenumaksekindlustuse lepingu algselt sõlminud, aga selle kindlustuskaitse kehtivus on juba lõppenud. Kuigi mõned laenuandjad võivad seda vabatahtlikku lisakaitset laenulepingut sõlmides Sulle soovitada või isegi vahendada, ei pruugi Sinu laenumaksekindlustus olla sõlmitud Sinu laenuandja juures, kuna kindlustust saab pakkuda vaid kindlustusselts.

Võib tulla ette olukordi, mida Sinu laenukindlustus ei kata. Kontrolli tähelepanelikult kindlustuspoliisil välja toodud tingimusi, et näha, millised kindlustusjuhtumid on kaetud, kuidas täpselt kindlustushüvitist taotleda ja kui kaua hüvitist on võimalik saada.

Püüa oma kulusid vähendada

Kontrolli, kas Sa saad odavama kindlustuse

Võimalik, et Sa saaksid vahetada oma kodukindlustuse lepingu soodsama vastu. Sõltuvalt sellest, kas oled sõlminud kindlustuse oma laenuandja vahendusel või mõne muu pakkuja juures, võib olla mõistlik kindlustuspakkujat vahetada. Kulude vähendamiseks küsi nõu kindlustusandjalt ning võta võrdlemiseks mitu erinevat kindlustuspakkumist.

Häid nõuandeid kodukindlustuse kulude vähendamiseks leiad ka MoneyHubi lehelt.

Vähenda oma igapäevaseid kulutusi

Võib-olla tasub kontrollida internetipangas oma sõlmitud otsekorralduslepinguid ja tühistada kõik, mis ei ole sellele kulutatavat raha väärt. Kulutuste vähendamine aitab paremini erinevate laenukohustuste täitmisega toime tulla, sh ka eluaseme- ja hüpoteeklaenude tasumisega. Samuti tasub kaaluda rahalist kokkuhoidu saavutada erinevate igakuiste püsikulude arvel nagu näiteks interneti püsiühenduse, mobiilioperaatori või elektrimüüja teenuse soodsama teenusepakkuja vastu vahetamisega.

Isiklike võlgade haldamiseks leiad ka veel muid häid näpunäiteid.

Püüa oma sissetulekuid suurendada

Sissetulekute suurendamine võib aidata hõlpsamini oma laenumakseid tasuda, seda eriti alanema hakanud eluasemelaenude intressimäärade juures. Samas on oma sissetulekuid suurendada keerulisem kui väljaminekuid piirata.

Üks võimalus on küsida oma tööandjalt palgatõusu või suurendada töökoormust, kuid see ei pruugi samuti alati olla tehtav. Sõltuvalt Sinu töökohast, võib õnnestuda tööandjat vahetades saada soodsamad töötingimused – kõrgem palk, tunnipalk või sama palga juures näiteks väiksem töökoormus. Üldjuhul nõustub ka vana tööandja töötaja kaotamise hirmus talle soodsamaid palgatingimusi pakkuma, kuna inflatsioonist ja palgasurvest tulenevalt ei pruugi ta samuti leida asemele uut töötajat samasuguse palgatasemega. Uuel töötajal aga kulub paratamatult teatud aeg oma töökohal sisseelamiseks ja efektiivsuse saavutamiseks.

Teinekord võib olla mõistlik luua mõnest oma hobist või kõrvaltegevusest täiendav sissetulekuallikas. Selleks võib olla näiteks käsitöö esemete müümine, juhendamine või õpetamine, kullerina või taksosõitmine, testostmine jne. Selliste väiksemate juhuotse vahendamiseks saab kasutada erinevaid kuulutuste portaale, aga leidub ka spetsiaalselt sellele keskendunud veebiportaale nagu nt GoWorkaBit või UpWork.

Uuri, kas Sul on õigus saada riigilt või omavalitsuselt hüvitisi

Vaata, milliseid toetusi oleks Sul õigus Sotsiaalkindlustusametist või oma kohalikult omavalitsuselt taotleda (toimetulekutoetus). Sina ja Su elukaaslane peate esitama taotlemisel info (konto väljavõtted) oma säästude, sissetulekute, pensioni, lapse- ja peretoetuste ning muude hüvitiste kohta.

Oma kodu müümine võlgade tasumiseks

Kui Sul ei ole piisavalt raha, et jätkata oma kodulaenu või hüpoteeklaenu maksete või tekkinud võlgnevuste tasumist, võid olla olukorras, kus Sul on kohustuste tasumiseks parim viis oma kodu ise maha müüa. Aga enne seda tuleks kindlasti pöörduda mõne asjatundliku finants- ja juriidilise nõustaja juurde.

Kodu müümine võib tunduda möödapääsmatuna, kui Sinu rahaline olukord on pingeline, kuid olukorra paranemiseks või probleemi lahendamiseks võib leiduda ka teisi viisi. Samuti peaksid ka meeles pidama, et kodu müümine võib võtta kauem kui loodad ja kuni selle müügini vastutad Sa endiselt ikkagi kõigi sellega kaasnevate kulude eest.

Halbades majandustingimustes, nagu näeme ka praegu, võib kahetsusväärselt ette tulla olukordi, mil kodulaenu tagatiseks oleva(te)st kinnisvara(de)st ei jätku selleks, et kogu võlgnetav laenukohustus kõrvalnõuetega täielikult ära katta. See tähendab, et Sa võid jääda ilma oma kodust, aga võlg jääb osaliselt ikkagi veel alles.

Kuna Eestis (nt erinevalt Lätist) ei ole eluasemelaenu võtmisel seatud piirangut, et laenusaaja makseraskustesse sattudes vastutaks panga ees ainult oma laenu abil ostetud kinnisvaraga, siis võib halbade tingimuste kokkusattumisel juhtuda, et pank algatab võlgnevuse kättesaamiseks tagatiseks seatud kinnisvara enampakkumise teel müügi, kuid enampakkumisel (kiirmüügi tingimustes) ei ole võimalik kinnisvara eest saada selle tegelikule turuväärtusele vastavat hinda. Sellisel juhul, kui enampakkumisest saadud raha ei kata kogu kodulaenu andjale võlgnetavat summat, jääb puudu jäänud võlg vaatamata tagatise kadumisele ikkagi veel alles.

N-ö “kastist väljas” leidlikud lahendused

Siinkohal võiks ehk välja tuua ainult mõned võimalikud ebatraditsioonilised lahendused, kuidas Sa saaksid oma rahanduslikku seisu parandada ilma lisatöökohta leidmata. Näiteks, kui Sul on veel mõni kinnisvara või siis elad majas või mitmetoalises korteris, siis oleks võimalik see kasvõi osaliselt välja üürida. Siinkohal on loomulikult tarvis arvestada, et ka üüritulu teenimine kuulub maksustamisele.

Kui Sul oleks võimalik kolida soodsamale elamispinnale ja saaksid oma laenuga ostetud kinnisvara üürikuludest (jm kaasnevatest väljaminekutest) kallimalt välja üürida, siis võiksid niiviisi parandada oma pere-eelarvet. Siingi tuleks loomulikult arvestada asjaoluga, et üksikisikutel ei ole kahjuks võimalik oma välja üüritud korteri eest teenitud tulu maksukohustuse täitmisel enda tehtud üürikulutusi tasaarvestada. See tähendab, et võid sel viisil saada suurendada oma sissetulekut, kuid ka väljaminekud kasvaksid täiendava maksukohustuse näol.

Loe põhjalikumalt, kas ja kuidas müüa kinnisvara oma hüpoteeklaenuvõlgnevuste tasumiseks.